房价下跌,谁赚到钱了?
2020-10-26 17:54:58
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在房价曲线上升的过程中,买房人赚钱、地产商赚钱、地方政府也有源源不断的丰盈收入。

而在房价下跌中,买房人亏钱、开发商亏钱、地方政府亏钱,那谁赚钱了、钱去哪了?

作者 | 米筐老A

来源 | 米筐投资 

转自 | 德林社

价格涨跌间,总能追根探底的寻找到接盘侠输家和抄底、逃顶的赢家,财富就是在一个巨大的池子里(一个国家内部或整个全球内部)流转移动、再配置。

1、房价下跌

什么叫不撞南墙心不死?在本轮楼市调控中、坚定信仰“房价永远涨”并于2017年入场的买房人估计最有发言权了。

2016年9月底,全国一盘棋开启楼市调控,打压疯涨的房价、抑制大家“买房暴富”的投机心理,可在眼前房价翻倍的现实面前,已没人再相信调控还能控制住房价:楼市周期调控了十几年,房价还不是越调越涨?哪一次调控最后不是变成了空调?

人们想尽了各种办法与调控周旋、唯恐自己错过了“买房致富”的高铁,假离婚、假结婚、房产代持、信用贷、抵押贷、接力按揭贷……如同一头头死不回头的倔牛硬是往前冲。

如今这些人怎么样了?看下图:

房价下跌,谁赚到钱了?

这是最近一张流传于网络的环京房价图,数据虽并不一定精准、但大的趋势没有问题…在这轮楼市调控当中,跌的最惨的就是环京,有的楼盘已不是拦腰斩,而是拦臀斩、拦脖斩了。

其实何止环京这种远郊区域,在不少北方的中心城市,如天津、石家庄、甚至北京等城市的房价相对其最高点都出现了20%以上的跌幅。

再扩展开来,在本轮调控当中,绝大部分城市的房价都出现了一定幅度的下调…请杠精们不要再跟我反驳“深圳、东莞、宁波等城市的房价涨了啊”——请不要把特例当成普遍现象。

房价不涨就是跌。

哪怕房价稳定、甚至小幅上涨,只要涨幅不高于银行利率,其实就是亏钱的——你总得有月供要还吧、总得有利息支出吧…如果把买房的钱拿去做无风险理财,哪怕只是银行存款,这一亏一盈、一反一正间就是一笔不小的金额。

而从目前的态势看,楼市调控根本就没有放松的迹象,高层的决心之大超乎想象——起初不信的人也在慢慢相信。

房价趋稳、甚至部分城市的房价下跌或许就是趋势。

2、多方共输

曾经,我们迎接的是一个“房价上涨、多方共赢”的欢喜局面。

在房价曲线上升的过程中,买房人赚钱、地产商赚钱、地方政府也有源源不断的丰盈收入。

早买房的人房产升值、财富膨胀,可以抵押融钱、可以卖房兑现,在提升生活品质的同时、一不小心就实现了财务自由。

地产商在扣除买地成本、建安成本、人员工资、应缴税费后赚得盆满钵满,成就了一个高收入行业、成就了一批房地产首富们。

地方政府通过卖地实现了财政收入,再把这些收入投入到公园、道路、桥梁、医院、学校等市政建设中,城市由此变得越来越安居。

可如果房价下跌,一切似乎都变了…由曾经的多方共赢变成了多方共输、由皆大欢喜变成了怨声载道。

买房人亏钱了,在资产缩水的同时很容易债务杠杆断裂——要么房子卖不出去,要么能卖出去也不够还欠款。

地产商亏钱了,房子不好卖或低价卖出后不够支付工程款和各种融资(信托融资/银行贷款/明股实债投资)成本。

地方政府的收入因楼市低迷而卖地减少…要知道有些城市的财政对地产的依赖度能超50%,而这直接会影响到市政支出。

多方共输的局面并不是理论推演,而是在一定程度上已经近乎事实。

前段时间,环京某些楼盘的业主竟集体以断供相威胁要求地产“维持现有房价或原价退房”,某些大型房企因资金链危机致使旗下项目停工甚至有烂尾风险……

一个疑问来了:在房价下跌中,买房人亏钱、开发商亏钱、地方政府亏钱,那谁赚钱了、钱去哪了?

3、钱去哪了?

每一次股市大跌,媒体都会宣传市值蒸发掉多少亿、多少亿的,相信很多也会疑惑——蒸发的钱去哪了?

其实就是一个数字游戏。

再简单一句话解释就是:怎么涨上去的、就怎么跌下来,本来凭空膨胀了1万亿市值、如今又萎缩了1万亿市值,没毛病!只是有些人在这个游戏中获益、有些人在这个游戏中惨死。

楼价的涨跌、资产的起落、亏钱和赚钱,道理是一样的。

谁赚了钱呢?

在2017年顶点卖掉房子的人,肯定是赚的最多的,相应的在那个顶点买入的人就是亏钱最多的。有些人持有房产到现在也并不一定就亏钱,这要看他买入的价格……2016年大涨之前买入的就没亏钱,只是赚的钱回吐些罢了。

前两年高价拿地的地产商,在当下低迷的市场中肯定是亏钱了。钱谁赚了?

当然,大型房企不在乎一城市、一项目、一时间的盈亏得失,而是全局考虑——如果能熬来楼市春天,之后赚的就会把今日亏的全都补回来…关键是得有现金流熬过去、活下来,否则就成了祭品。

地方政府因减少了卖地收入而捉襟见肘,那是因为以前大手大脚惯了。

价格涨跌间,总能追根探底的寻找到接盘侠输家和抄底、逃顶的赢家,财富就是在一个巨大的池子里(一个国家内部或整个全球内部)流转移动、再配置。

这里面非常复杂,盈亏同源、正反两面,我们看到的只是一个片面。

真正的共赢是什么?皆大欢喜的局面如何实现?

我们需要一个良性的闭环。

4、良性闭环

以前房价上涨能创造多方共赢,而今房价下跌却引发多方同输,背后的根源是什么?是市场需求、是所处的社会发展阶段不同。

城镇化初期,大量的农民进城带来了大量的住房需求,房子供不应求,土地好卖、房子好卖。

地方政府有收入,投入基础设施建设、提升城市价值;地产商有利润,更有积极性建造更多、更好的房子;进城的农民或农民子弟住进了新房,而在快速城市化过程中又逮住了大量赚钱的机会,得以还月供清偿买房的债务。

一个楼市的良性闭环就此建立。

而今,这种良性闭环正在断裂,楼市调控只是加速了这一进程。

城市化后半期、人口老龄化、不愿生育带来的少子化……造成的结果,就是普遍性的住房需求不足。

住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区……城市地段就此固化,社会阶层就此凝固。一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市,就会在房价下跌画抛物曲线中各方共输。

房价上涨的根本原因是有需求,其次是百姓收入的提高…归根结底是一个城市的实力:好的城市才会有好的房价,一时信贷刺激推高的房价都是没有根基支持的泡沫…泡沫总得要破灭,或早或晚。

在楼市严调控下,仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价上涨,就是城市实力的体现、是大家对城市未来预期用脚在投票。

高位接盘的人就一定惨吗?未必。

只要接盘者有赚钱能力,买房用来自住,月供还得起、债务结得清,就是在享受住房的美好体验…这本身也是一种良性闭环。

房价涨不涨,看所在城市的经济实力;买房亏不亏,看买房人的赚钱能力。

房价下跌不止,看似大家都亏钱,钱被谁赚了?

这本身就是一个纸面财富的数字游戏!

(思进注:本文内容仅代表原作者个人观点,不构成投资建议,更并不代表本号立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断……)  

 

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