来源 | 谭浩俊微财经

据贝壳研究院统计，2018年至2019年这两年房企偿债规模成倍增长，2020年偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。

偿债高峰到来，年偿债总额超万亿，房企的真正考验来了

近年来，虽然在楼市调控政策作用下，银行对房企的支持受到约束与限制，但是，境外融资、债券融资等并没有受限制，因此，房企的负债仍然呈快速上升趋势，以至于偿债高峰到来的时候，房企的偿债压力就会越来越大，资金筹集和调度的难度也越来越大，一些资金实力原本就不足的房企，将面临资金链断裂和违约等方面的风险。

上万亿的偿债规模，在市场火热时，也许不是什么大问题，大进大出、快进快出、借新还旧，等等，都是房企的老套路，且百试不爽。因此，那时候，也没谁去关注房企的资金问题，反正银行就是房企的提款机，想怎么提钱就怎么提钱，想提多少就提多少，只要能拿出抵押物就行。不管是大房企还是小房企，只要有银行担着，就不愁出现资金链断裂风险的。负债算什么，不够就借呗。

好日子确实过了好多年，好得房价不停地上涨，居民购房的欲望也不断地被点燃。这种完全失去理智的方式，显然是不可行的，也是没有前景的，甚至是险象环生的。所以，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位诞生了，城市政府的责任要求也出现了，政府将不能再用房地产作为刺激经济的手段，要坚持因城施策，要稳定房价，要时刻紧绷房地产市场调控这根弦。如此一来，原有的套路将不再适用房地产市场发展，首先受到约束的就是房企的融资。因为，只要房企在融资问题上得不到限制、受不到约束，调控就难以产生积极效果。房企大量转向境外融资和发行债券等，就是金融机构在涉房贷款方面受到约束的最显著表现。

问题的关键在于，房企不从银行融资，不代表债务就降下来了。境外融资和发行债券等，同样是负债，同样需要偿还，同样存在资金链断裂的风险。因此，当偿债高峰到来的时候，摆在房企面前的，显然不只是银行债务，更多的应当是境外融资和债券形成的债务。特别是债券，可是到期就得兑付，一旦形成违约，其影响是非常大的。毫无疑问，对房企来说，这可不是一件简单的事。在市场比较低迷，商品房销售不是很畅的情况下，资金周转也是比较慢的，很多企业都出现了流动性不强的问题。流动性不强，自然就会反映到债务偿还能力上，反映到资金链上。一旦资金链出现问题，企业的债务风险就会爆发了。

偿债高峰到来，对房企来说，无疑是极大的考验。能不能按时足额地偿还到期债务，将直接决定房企的生存。近一段时间以来，围绕房企的种种议论，如资金紧张、资金链断裂、融资难度增大等，都成为舆论关注的焦点。如苏宁的债权质押融资、恒大与战略投资者签订补充协议、华夏持续不断的资金链风险传闻等。房企到底有多大风险，如何化解这些风险，房企确实到了需要好好思考的时候了。

解决房企的债务风险问题，依靠目前的借新债、还旧债的方式，显然是无法维持下去的，总有一天会债务爆雷。最有效的办法，就是去杠杆、减债务、降负债率、增流动性。否则，没有几家房企能扛得住，也没有几家房企能在这样的债务状态下生存得好。要想去杠杆，最有效的办法就是加快商品房销售步伐，不要再死杠房价。死杠房价，只有死路一条。只有通过降价售房回笼资金，才能确保资金链不断裂，并有效降低负债规模、降低负债率、减轻偿债压力。

那么，降价售房，会不会造成开发商亏损呢。当然有可能，但是，也很正常。只要是经营，就不可能都是赚钱的。实体企业，亏损的比重可不低。可是，为了员工、为了社会，仍然在坚持着。为什么房企就不能亏损，就不能降价售房、就不能将此前赚到的钱拿出来弥补一下降价售房造成的损失。

这也从一个侧面说明，为什么房企始终不愿降价售房，始终死扛房价，就是因为房企从来没有像实体企业那样出现过亏损，而只有赚多赚少。显然，现在轮到房企在赚钱和亏损面前思考了。死杠房价，可以不亏损，但可能会出现破产倒闭。降价售房，可能会亏损，但可以保住企业不破产倒闭。孰优孰劣，房企应当好好掂量。房地产已经进入“稳定期”，稳定状态下的房地产，需要房企更加冷静和稳健，而不是继续用负债来维持企业的生存，用负债来给开发商张面子。负债张面子的时代已经结束，而是要在“房住不炒”定位下，重新给企业进行定位。

（思进注：本文仅代表原作者个人观点，不构成投资建议，更并不代表本号立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断……）