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追随楼市专家十年心历
2018-05-14 00:24:41
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（思进注：读到网友Jean一篇长文《追随楼市专家十年心历》，写得非常不错，其中还提到引用了我的一些观点，谢谢关注，特转发，和大家分享。）
追随楼市专家十年心历
文/Jean
先从美国财经专家陈思进老师的文章说起；
陈思进【指出金融泡沫和判断泡沫何时破是完全不同的概念】：
“注意到，好些网友对于那些指出金融泡沫的分析嗤之以鼻，甚至认为，只要泡沫不破，就没有泡沫了。事实上，很多金融泡沫，甚至骗局，是能够持续非常非常久的。如：
1、300年前著名的英国南海股票泡沫，持续了10年，最后，甚至连英国国王都成了韭菜、牛顿甚至亏2万英镑（相当于现在1.5亿英镑，合13.23亿人民币）；
2、金融史第一个有文字记载的金融泡沫荷兰郁金香狂热，前后延续了27年才破；
3、历上涉案金融最大庞氏骗局——麦道夫庞氏骗局，令“投资人”损失600多亿美元，从开始设计到2008年年底破灭，持续了差不多半个世纪。而且，要不是因为金融海啸来临，这个骗局还能持续几年……其实，道理非常简单：泡沫出现是不会一下子就消失的，如果泡沫一出现就马上破灭的话，那金融危机、金融海啸、经济危机，以致大萧条、大衰退从何而来呢？任何金融泡沫，都有一个“成住坏空”的过程，这个过程短则几年，长则几十年。并且，泡沫持续越久，破灭时，对经济伤害越大、越惨烈……”
陈老师的博文跨越时空、信息量极大：“英国南海股票泡沫，持续10年，最后甚至连英国国王和牛顿都成了韭菜、”如果一个大骗局，没有将击鼓传花的庞氏骗术发展成坚定不疑的信仰，就不会发展成为波及大众的世纪性金融泡沫。经过二十年一以贯之的房地产上涨，日本民众也曾坚信地产泡沫决不会破。日本是一个危机感极强的多自然灾害的岛国，人多地少，资源稀缺，整个社会奋发图强的氛围很浓厚，可是在地产泡沫期间，无数的知识分子卷入炒地炒房，日本的大学教室里教授们、研究生们不再讨论学业，而是讨论房地产走势，以至于泡沫破裂时许多教授被套牢。…
而当前中国很多人已把炒房当成了精神寄托和信仰。“六个钱包”说与晋惠帝"何不食肉糜"典故，异代同调，交相辉映，为中华又贡献一则耐人寻味的典故，樊大人从此可以青史留名了。厦门大学原规划局长、厦门大学教授、海归学者赵燕菁女士的有关土地财政是一项伟大的制度创新的学术论文，更为地产业筑牢了理论基础：“的确，没有‘土地财政’，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国的城市化的高速发展。中国城市伟大成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——‘土地财政’。可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。”
（http://www.sohu.com/a/115688382_498939）
在2018年4月29日马跃成《千夫所指，楼市“空军”是怎么成为“人民罪人”的？》一文中：“最早，人们把任志强当成“人民公敌”，因为他总是喊着房价上涨，而老百姓哪有那么多钱买房？但是，后来，房价还真如任志强所说的，房价总是再涨，即使是调控也挡不住房价上涨，于是，任志强就成了“神”。而一直唱衰房价的就成了“人民罪人”，你们总说房价降，可是，房价只涨不降。有人说，随着中国房价的水涨船高，楼市的“空头”基本已死绝。但是，最近的舆论上好像是一片看衰的声音。这些年，楼市一直在涨，看跌无异于自讨没趣。…这些房价上涨的事实，绝没有丝毫崩盘的迹像，这无疑又抽了“空军”们一耳光。当然，他们已经被抽习惯了，也不在乎多抽一耳光。这些年，很多人都上了“空军”们的当，吃了“空军”们的大亏。“空军”们一直信誓旦旦的豪言壮语，而“空军”们预言错了，误导了买购行为，损害了他们的幸福，却不用背负丝毫的责任。有人认为，中国房价不会大跌的原因，不能完全用市场经济理论去分析，如果听信那样的分析，只会自找苦吃。”
从遏制房价过快上涨之后，有的专家扛不住了，识时务及时转向，早年猛烈怦击高房价的知名财经人士叶檀、马光远等专家，开始接受房价长期涨的事实，只传递趋势，表述事实，不再做价值判断，为房地产的发展推波助澜。我所在的城市叶女士还曾来开办过地产讲座，财经事业风生水气，名利双收。而楼市空军没有争议的成为“人民罪人”，谢国忠早已销声匿迹，三剑客中牛刀不再人们关注之列已数年之久。媒体上经常播放的“劝你买房的人都是真爱”与空军的“人民罪人”一说形成鲜明对比。被打脸的也不只是国内唱空的学者，国际金融机构评估全球楼市时早就不评估中国房价。有点像一个人体温太高，体温计爆表，无法测量了。近期有个网友询问陈思进老师：“今天读了您的书，是2011年写的中国楼市泡沫，现在7年过去了，你观点还变了吗，什么时候破灭？”陈思进：“从2010年开始，中国楼市出现泡沫（按房价收入比、租售比等衡量），可房价依然一路向上。时至今日，无论按房价收入比、租售比等所有尺度，都已然大大超过了当年的日本房价泡沫破灭之前。国际金融机构在评估全球各地泡沫时，早就不评估中国的房价了（如瑞信，多次将我所在的城市加拿大多伦多（见附图）列为全球房价泡沫之首，中国城市不在评估之列），因为，中国房价早已不能用泡沫来形容了，史无前例……”除了中国财经界的地产多头，可以说，国内外全世界的财经专家都已被打脸。厉害啊！中国楼市，专治各种不服！
而任志强今年4月22日强杭州演讲实录《越出政策的地方证明房价越要涨》给被看衰舆论影响的炒房党们一剂安慰剂。当看到年轻人谈到任志强时那种敬仰的表情时，我不得不承认 “百度知道”2018-03-16的最佳答案，说出了许多看涨楼市人士的心声：“问：任志强在新浪微博说了什么；推荐最佳答案：不知道说了什么，任志强人品行不错，是个优秀的共产党员，任志强这个人喜欢说实话，说了一些人不爱听的。”（https://zhidao.baidu.com/question/563040254206163524.html）
一直致力于抨击超级地租的卢麒元先生这样评论到: “事实上,任志强对我国财政金融政策的理解深度,远远高于普通的经济学家。共同的背景和经历,也许能更好的理解共同的邪恶吧!这是怎样的悲哀啊...”
卢麒元先生的评论是深刻的，从这十几年楼市赌博胜负来说，任志强完胜地产空军。任不看重价值和伦理，其观点“我没有责任为穷人建房子,房地产开发商只为富人建房”导致早年演讲时曾被人扔鞋。目前让许多早期追随者实现了纸上富贵（以后不详）……
而许多怦击高房价的专家微博下面都有大量网友的责难。地产空军一直是我称道的业界良心，但其不足之处在于不够实事求是，或者说在没有看清“实事”的基础上，去“求是”。对人性的疯狂估计不足，强调“应该是”，而没有看清“现实”，对于地产崩盘的时间点给予精确推送，从专业人士，变成了算命先生，以至于拉了很多仇恨。而很多年轻人在背弃空头，烧了三剑客的书后，及时“弃暗投明”、咬牙上车买了房子后，对任志强黑转粉，变成了房价万年涨的推手。于是后来，我们看到牛刀等这些专家也都调整了自己的判断，不再一味唱空，而是说如果是刚需任何时候都应该买房。但这样的说法也有问题：事实上如果是北京燕郊的刚需，一年下来首付已跌没了。可是其他地方还有人彻夜排队买摇号房，因为新房比二手房便宜一万元，这是看到人们买涨不买跌，不敢明折，暗地打折啊。
的确，预测有风险、专家需谨慎。像陈思进先生那样只预测趋势，不做算命先生，或像财政专家卢麒元先生回复网友的话那样:“批评与预测是两回事。批评超级地租，反对炒房兴邦，不意味着房价必然下跌。仁者爱人，恶者害人，害人者得逞，老百姓还要赞叹么？”看了卢先生回复，联想到某些专家吃相极难看，将极为无耻的言论包装成高大上的理论进行宣传，来为高房价推波助澜，这些人会遗臭万年的。
而民意如流水，做算命先生就好象说包治百病的医生，一定是江湖医生，结局不会好。地产焚书的事近代和当下就知道有两件，令人印象深刻。2009年4万亿政策出台后,北京许多看空并踏空的年轻人在地产趋势逆转直升的情况下,在王府井买了大批楼市“空军”地产三剑客的书当街焚烧。日本的楼市崩盘后，许多人当街焚烧楼市宝典， 购房密籍之类的书。
对超级地租，对于高房价，近期作为开发商的金茂执行董事兼首席执行官李从瑞、万科董秘谭华杰及世联董事长陈劲松认为，中国房地产至少再繁荣10到20年，这之间的市场波动只是正常调整；任志强今年4月22日强杭州演讲实录《越出政策的地方证明房价越要涨》；叶檀财经 “政府卖地收入暴涨83.4%！你跟我说房价要大跌？！只有这个地方大跌了”都明确表达了长期看多的趋势。叶女士在温州和鄂尔多斯房地产泡沫破裂时，曾说这两个城市都是三四线城市，外来人口流入少，所以会跌。准确预言一二线城市会大涨。目前燕郊房价看衰，叶专家还是说因为环京地区发展不充分“环京的客观事实是，发展水平并不高，跟环上海和环广深相比差距还不小，”，未来看一看叶专家的预测是否还是如温州时的那样准确。
我个人认可的是今年3月24日“老蛮数据透析站”的文章：“房地产市场的现状是：
环渤海地区房价已经普遍腰斩，并且直奔脚脖子而去。
长三角地区，北部的安徽合肥、江苏南京苏州的市场已经逆转，成交量剧烈萎缩，房价开始进入下降通道，南部的
珠三角地区，靠着大湾区的概念撑着，勉强维持着房价稳定，但也普遍丧失了增长性。珠三角泡沫之首的深圳市场的成交量已经萎缩到了脚脖子。
中西部地区，能够吸纳东部回流人口的中心级城市，目前还能维持市场的活跃度。不过这些城市所能收割的韭菜，都是从东部几个大城市被清理回去的低端韭菜，其实也割不了几把。且再看今年的全国市场走势吧。”
《圣经》记载，以色列人离开埃及后最先拜的偶像就是牛犊像。当时摩西要去山上领受上帝所赐的律法，民众因为等得不耐烦，要亚伦给他们造个神像。于是，亚伦用他们摘下的金耳环，造了一个金牛犊。以色列人用金牛犊去代表耶和华，还说要在第二天庆祝“耶和华的节日”。他们在金牛犊前献祭下拜，吃喝玩乐，载歌载舞。耶和华看见他们做的事，就十分愤怒。于是他对摩西说:“快下山吧，人民正在做一件很坏的事。他们忘记了我的律法，竟然向一头金牛犊下拜。”摩西赶快下山。这就是他走近时所见到的景象。当时百姓围着金牛犊唱歌跳舞！摩西非常愤怒，甚至把刻着律法的两块石板也摔碎了。接着，他把金牛犊熔掉，磨成粉碎。并对祭拜者都进行了惩罚。
在地产趋势中，许多平头老百姓，根据自己和周围人的感觉，完胜了读书很多的空头专家，但菩萨畏因,凡夫畏果。许多唱空专家只所以反对高房价，是来自于良知的源头和道德直觉，知道树不可能长到天上，长此以往难以为继。因此看到许多有文化的地产专家在为高房价推波助澜，不禁威慨：良心比知识更重要。
